Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, atuando em nome e no interesse da coletividade, conforme a doutrina majoritária.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns, o que é crucial para a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou defesa em litígios. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar negligência e gerar responsabilidade.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou para situações em que o síndico necessite de auxílio especializado, como a contratação de uma administradora. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre a extensão dos poderes do síndico e os limites de sua atuação. Questões como a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear ou a responsabilidade civil do síndico por má gestão são temas recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por dolo ou culpa. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é dinâmica e se adapta às novas realidades condominiais, exigindo dos advogados uma análise constante das decisões dos tribunais.
A correta compreensão do Art. 1.348 é indispensável para a advocacia condominial, seja na assessoria a síndicos, na defesa de condôminos ou na elaboração de convenções e regimentos internos. A observância dessas competências e a clareza na delegação de poderes são pilares para uma gestão condominial eficaz e para a prevenção de litígios, reforçando a importância da governança condominial e da responsabilidade do síndico.
