Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, conservação e cumprimento das normas internas, sendo fundamental para a organização da vida em condomínio. A natureza jurídica da atuação do síndico é frequentemente debatida, oscilando entre um mandato e uma gestão de negócios, com predominância da primeira tese, dada a eleição e as diretrizes da assembleia.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de diligenciar a conservação das partes comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, o que implica responsabilidade civil e, em casos extremos, criminal. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de cobrar as contribuições condominiais (inciso VII) são pilares da transparência e da saúde financeira do condomínio, exigindo rigor e diligência.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é prática, mas exige cautela para evitar a despersonalização da gestão e a diluição de responsabilidades, sendo um ponto de atenção para a advocacia na elaboração e análise de convenções e regimentos.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para atos específicos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que atos que extrapolam a mera administração ordinária, como grandes obras ou alienação de bens comuns, exigem quóruns qualificados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na convenção condominial é vital para mitigar conflitos e delimitar as atribuições do síndico, evitando litígios desnecessários.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é indispensável na consultoria condominial, na propositura de ações de cobrança, na defesa do condomínio e na elaboração de convenções e regimentos internos. A correta aplicação das competências e a observância dos ritos assembleares são essenciais para a segurança jurídica da gestão condominial. A atuação do advogado deve focar na prevenção de conflitos, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, e na resolução eficiente de controvérsias que possam surgir da complexa dinâmica condominial.
