Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal agente de sua administração. Este dispositivo é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, delineando as fronteiras de sua atuação e as expectativas de sua gestão. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de um mandatário, um gestor de negócios ou um órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II) e a conservação das áreas comuns (inciso V). A representação, tanto ativa quanto passiva, em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. O dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça a transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões sensíveis. O cumprimento e a execução da convenção e regimento interno (inciso IV) são pilares da ordem interna, e sua inobservância pode gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em casos de síndico ausente ou impedido, ou mesmo para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito.
A prática forense revela frequentes litígios envolvendo a extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização de obras. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos limites de suas atribuições e das deliberações assembleares, sob pena de exceder seu mandato e responder pessoalmente por atos praticados. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever inafastável, essencial para a fiscalização da gestão financeira. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza e a conformidade com as normas contábeis são cruciais para evitar questionamentos e ações de responsabilidade.
