Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal agente de gestão e representação da coletividade condominial. Sua função transcende a mera administração, envolvendo a defesa dos interesses comuns, a conservação do patrimônio e a garantia da ordem interna. A natureza jurídica da atuação do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal e uma representação sui generis, com deveres fiduciários perante os condôminos.
Dentre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II), e o dever de prestar contas (inc. VIII), elementos cruciais para a transparência e a governança condominial. A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, seja como autor ou réu, em litígios que afetem a massa condominial. A omissão em dar conhecimento de processos judiciais (inc. III) pode configurar negligência e ensejar responsabilidade civil.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limites à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é comum em condomínios de grande porte ou na ausência de síndico morador. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão do preposto.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais (inc. VII), ações de prestação de contas, ou mesmo para a defesa do condomínio em litígios diversos. A correta interpretação das competências e dos limites de atuação do síndico é essencial para evitar nulidades e garantir a validade dos atos praticados em nome do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar ao interesse coletivo, sob pena de responsabilização.
A doutrina diverge sobre a extensão da autonomia do síndico para praticar atos que não estejam expressamente previstos na convenção ou no regimento interno, mas que sejam necessários à conservação e guarda das partes comuns (inc. V). A realização do seguro da edificação (inc. IX) é uma obrigação legal inafastável, cuja omissão pode gerar graves consequências. A compreensão aprofundada deste artigo é, portanto, um pilar para a advocacia condominial, permitindo a correta orientação de síndicos e condôminos e a eficaz resolução de conflitos.
