Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII do Código Civil, delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a representação legal do condomínio até a gestão financeira e a conservação das áreas comuns. A função do síndico é, portanto, de suma importância para a harmonia e o bom funcionamento da vida condominial, exigindo proatividade e conhecimento das normas.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas, mas não limitativas, podendo a convenção condominial ou a assembleia geral atribuir outras funções, desde que não contrariem a lei. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo ou fora dele na defesa dos interesses comuns, o que é crucial para a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou defesa em litígios. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar má-fé ou negligência, gerando responsabilidade civil.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão.
A prática forense revela que a interpretação e aplicação do Art. 1.348 frequentemente geram discussões sobre os limites da atuação do síndico e sua responsabilidade civil e criminal. Questões como a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear ou a omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) são temas recorrentes em litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário do condomínio, devendo agir com diligência e probidade, sob pena de responder por perdas e danos.
Para a advocacia, compreender a extensão das competências e responsabilidades do síndico é fundamental tanto na assessoria preventiva quanto na atuação contenciosa. A análise detalhada da convenção condominial e das atas de assembleia é imprescindível para verificar a regularidade dos atos praticados e a eventual responsabilização do síndico. A gestão condominial, portanto, exige um acompanhamento jurídico constante para mitigar riscos e assegurar a conformidade com a legislação vigente.
