Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Título III, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, administrador ou órgão do condomínio, mas sua função primordial é a de representação legal e administrativa.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II), a comunicação de procedimentos judiciais (inc. III) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV). A gestão financeira e patrimonial também é enfatizada, com a responsabilidade de diligenciar a conservação das áreas comuns (inc. V), elaborar o orçamento (inc. VI), cobrar contribuições e multas (inc. VII), prestar contas anualmente (inc. VIII) e realizar o seguro da edificação (inc. IX). A inobservância dessas obrigações pode acarretar responsabilidade civil e até criminal ao síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é crucial em condomínios de grande porte ou com síndicos que não possuem disponibilidade integral. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas a subsíndicos ou comissões.
A interpretação desses dispositivos gera discussões práticas relevantes. Por exemplo, a extensão dos poderes de representação do síndico em juízo, especialmente em ações que envolvam direitos individuais dos condôminos, é um ponto de controvérsia jurisprudencial. A responsabilidade do síndico por atos de gestão, a validade de deliberações assembleares que extrapolam suas competências e a possibilidade de destituição são temas recorrentes na advocacia condominial. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a casuística envolvendo a atuação do síndico é vasta e exige constante atualização dos profissionais do direito.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus parágrafos é fundamental para a defesa dos interesses de condomínios, síndicos e condôminos. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com a legislação, é crucial para determinar a legalidade de atos e decisões. A atuação preventiva, por meio de consultoria jurídica, pode evitar litígios e garantir a segurança jurídica da gestão condominial, mitigando riscos e promovendo a harmonia entre os moradores.
