Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária, sempre em prol dos interesses comuns. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário, cujos poderes são definidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Os incisos detalham as atribuições, que vão desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II), até a gestão financeira (inc. VI e VII) e a conservação das áreas comuns (inc. V). A obrigação de prestar contas (inc. VIII) e de realizar o seguro da edificação (inc. IX) são pilares da transparência e da segurança jurídica. A omissão ou negligência nessas funções pode configurar responsabilidade civil do síndico, ensejando sua destituição e eventual reparação de danos.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou vacância do síndico. Já o § 2º autoriza a delegação de poderes, total ou parcial, para funções administrativas ou de representação, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta possibilidade é de grande valia para condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas, otimizando a gestão.
Na prática, a interpretação desses dispositivos gera discussões sobre os limites da atuação do síndico e da assembleia. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico não pode extrapolar os poderes conferidos, sob pena de nulidade dos atos praticados. A plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, por exemplo, ao mapear decisões judiciais, revela a constante necessidade de análise da convenção condominial e das atas de assembleia para dirimir conflitos sobre a validade de atos síndicos. Advogados devem estar atentos à distinção entre atos de gestão e atos de disposição, sendo os últimos, via de regra, dependentes de autorização expressa da assembleia.
