Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, conservação e representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele. A compreensão aprofundada dessas prerrogativas é fundamental para a atuação jurídica em direito condominial, evitando conflitos e assegurando a legalidade dos atos.
Entre as atribuições mais relevantes, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de prestar contas (inciso VIII). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo um ponto crucial em litígios envolvendo o condomínio. A jurisprudência tem consolidado a necessidade de autorização assemblear para atos que extrapolem a mera administração ordinária, como a alienação de bens comuns ou a propositura de ações de grande impacto financeiro, embora o inciso II não exija expressamente tal autorização para a defesa dos interesses comuns.
O dispositivo também aborda a possibilidade de delegação de poderes, um tema de grande relevância prática. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade permite a contratação de administradoras de condomínios ou a delegação de tarefas específicas, otimizando a gestão. Contudo, a responsabilidade final pelos atos delegados, em regra, permanece com o síndico, salvo comprovação de culpa exclusiva do terceiro.
Ainda, o síndico possui o dever de diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX). Este último, inclusive, é uma obrigação legal inafastável, cuja omissão pode gerar responsabilidade civil ao síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente gera discussões sobre os limites da discricionariedade do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para despesas extraordinárias ou decisões que afetem substancialmente a vida condominial.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é essencial na elaboração de convenções condominiais, na assessoria a síndicos e condôminos, e na resolução de conflitos. A correta interpretação das competências e dos limites de atuação do síndico, bem como das possibilidades de delegação, é crucial para a segurança jurídica e a eficiência da gestão condominial. A inobservância dessas normas pode acarretar a nulidade de atos, a responsabilização do síndico e a geração de litígios desnecessários.
