Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e pela defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da visão de que atua como mandatário da assembleia, embora com poderes sui generis.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (I), a representação ativa e passiva do condomínio (II) e a cobrança das contribuições condominiais (VII). A representação em juízo, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, seja como autor ou réu, em ações que visem à defesa dos interesses coletivos. A omissão em cumprir tais deveres pode ensejar sua responsabilização civil, conforme a extensão do dano e a culpa verificada.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou ausência do síndico. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão condominial eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação do colegiado.
A prática forense revela constantes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à sua autonomia para realizar despesas extraordinárias ou firmar contratos de longo prazo sem prévia autorização assemblear. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a observância das competências e dos quóruns estabelecidos na convenção e na lei, sob pena de nulidade dos atos praticados. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza na delimitação das atribuições do síndico é um ponto recorrente em litígios condominiais, ressaltando a importância de uma convenção bem elaborada e da transparência na gestão.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é indispensável na assessoria a condomínios e condôminos. A análise da legalidade dos atos do síndico, a impugnação de deliberações assembleares e a defesa em ações de cobrança ou responsabilidade civil são exemplos práticos que exigem o domínio deste dispositivo. A responsabilidade do síndico, seja por omissão ou por excesso de poder, é um campo fértil para a atuação jurídica, demandando a interpretação sistemática do Código Civil com a convenção condominial e o regimento interno.
