A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, nesta terça-feira, 27 de outubro de 2026, que as despesas condominiais contraídas antes do pedido de recuperação judicial possuem natureza extraconcursal. A decisão pacifica controvérsia expressiva na interface entre o direito imobiliário e o direito falimentar, definindo que débitos de condomínio não se submetem ao plano de reestruturação nem ao concurso de credores da empresa em crise, assegurando a possibilidade de cobrança imediata e autônoma.
O colegiado concluiu que a obrigação condominial ostenta natureza propter rem, o que vincula a dívida diretamente à própria coisa e não apenas à pessoa do devedor. Diante desse enquadramento legal, as cotas condominiais destinam-se à conservação, manutenção e subsistência da coisa comum, configurando encargo essencial para a integridade patrimonial do próprio imóvel titularizado pela recuperanda.
Natureza propter rem e preservação do bem
De acordo com o entendimento firmado pelo STJ, subordinar os créditos condominiais aos efeitos novatórios e aos deságios da recuperação judicial colocaria em risco a gestão financeira do condomínio edilício e a conservação do patrimônio imobiliário. Os magistrados ponderaram que tais encargos viabilizam a manutenção da posse e a valorização do bem, atuando em benefício de toda a coletividade condominial.
Ao reconhecer o caráter extraconcursal dessas obrigações, a corte impede que a massa condominial suporte os ônus do parcelamento forçado ou de eventuais descontos impostos aos credores concursais comuns. Por conseguinte, as ações de cobrança e execuções de taxas condominiais vencidas antes do ajuizamento da recuperação podem prosseguir sem a paralisação ordinária imposta pelo chamado stay period.
A jurisprudência fixada exige que os operadores do direito mantenham rigoroso monitoramento sobre a classificação de haveres e passivos em litígios imobiliários complexos. Para escritórios que gerenciam grande volume de processos de cobrança e disputas falimentares, o emprego de ferramentas de gestão processual e controle de prazos como a plataforma Tem Processo tem sido fundamental para assegurar celeridade e organização na tramitação dos feitos.
Impactos no plano de reestruturação empresarial
Para as sociedades empresárias em processo de reestruturação, o precedente representa um alerta sobre o planejamento orçamentário. Como os débitos condominiais anteriores não podem ser diluídos nos termos aprovados pela assembleia geral de credores, a devedora precisa estruturar o fluxo de caixa para honrar as exigências condominiais de modo prioritário, sob pena de sofrer penhora ou expropriação da unidade imobiliária envolvida.
Por outro lado, a determinação confere segurança jurídica aos condomínios, que frequentemente enfrentavam desequilíbrios orçamentários severos ao verem créditos pretéritos represados em planos de recuperação de longa duração. Advogados de credores e devedores devem agora readequar estratégias processuais e a composição de haveres diante da nova diretriz do tribunal superior.
Com informações publicadas originalmente no site stj.jus.br.
