Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a valorização patrimonial. A doutrina majoritária entende que as atribuições listadas, embora extensas, não são exaustivas, podendo a convenção ou a assembleia conferir outras incumbências, desde que não contrariem a lei.
Entre as competências expressas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), o dever de informar sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial essencial, enquanto a conservação das áreas comuns (inciso V) e a elaboração orçamentária (inciso VI) demonstram a amplitude das responsabilidades administrativas. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são cruciais para a saúde financeira do condomínio e a transparência da gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o § 2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio, em regra, permanece com o síndico, salvo se a delegação for plena e expressamente aceita pela assembleia com exoneração de responsabilidade.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a gestão condominial, como ações de cobrança, demandas por vícios construtivos, ou discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A interpretação das atribuições e dos limites de atuação do síndico é um ponto nevrálgico, gerando debates sobre a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico responde por dolo ou culpa na administração, devendo agir com a diligência de um homem médio. A compreensão aprofundada deste artigo é, portanto, indispensável para advogados que atuam no direito imobiliário e condominial.
