Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é crucial para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente dos interesses comuns. As competências listadas, como a convocação de assembleias (inciso I) e a representação do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), conferem ao síndico um papel de gestor e representante legal, com deveres e responsabilidades bem definidos. A representação ativa e passiva do condomínio é um ponto nevrálgico, implicando a capacidade de iniciar e responder a demandas judiciais e administrativas em nome da coletividade.
Os incisos detalham as obrigações do síndico, abrangendo desde a conservação das áreas comuns (inciso V) e a prestação de serviços (inciso V), até a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas (inciso VIII) é um pilar da transparência e da boa-fé na gestão condominial, sujeitando o síndico ao escrutínio dos condôminos. A omissão ou o descumprimento dessas atribuições pode ensejar a responsabilização do síndico, seja por via civil ou, em casos mais graves, criminal. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve pautar-se pela diligência e pela observância estrita das normas condominiais e legais.
Uma discussão prática relevante surge com o § 1º e o § 2º, que tratam da possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é importante para condomínios de grande porte ou com necessidades administrativas complexas, mas exige cautela para evitar a despersonalização da responsabilidade. A doutrina e a jurisprudência debatem os limites dessa delegação, especialmente quanto à manutenção da responsabilidade do síndico por atos de seus prepostos, configurando a culpa in eligendo ou in vigilando.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com o Código Civil, é essencial para dirimir conflitos e orientar a gestão. Questões como a validade de deliberações assembleares, a cobrança de cotas condominiais e a responsabilização do síndico por má gestão ou omissão são temas recorrentes que demandam conhecimento técnico e estratégico. A correta interpretação das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial para a prevenção de litígios e a defesa dos interesses dos envolvidos.
