Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do representante legal do condomínio. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio em juízo ou fora dele (inciso II) e zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), são pilares da gestão condominial, visando a proteção dos interesses comuns dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em ações judiciais e administrativas. A necessidade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça o princípio da transparência e a responsabilidade fiduciária do síndico. A obrigatoriedade de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) sublinha a importância desses documentos como normas internas do condomínio, cuja observância é essencial para a harmonia e o bom convívio.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Essa flexibilidade, contudo, gera debates sobre a extensão da responsabilidade do síndico e do terceiro delegado, especialmente em casos de má gestão ou prejuízos ao condomínio. A jurisprudência tem se debruçado sobre a validade e os limites dessas delegações, exigindo clareza nas deliberações assembleares e na formalização dos atos.
A prática advocatícia demanda atenção especial aos incisos VII e VIII, que tratam da cobrança de contribuições e multas, e da prestação de contas, respectivamente. A cobrança de cotas condominiais é uma das principais causas de litígios em condomínios, e a atuação diligente do síndico, em conformidade com a lei e a convenção, é vital para a saúde financeira do empreendimento. A prestação de contas anual, por sua vez, é um dever inafastável, que garante a fiscalização da gestão pelos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a conformidade com esses dispositivos é um dos principais pontos de atenção em auditorias jurídicas condominiais, prevenindo futuras disputas.
