A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos os Recursos Especiais 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349, de relatoria da ministra Nancy Andrighi. A controvérsia, cadastrada como Tema 1.420 na base de dados do tribunal, busca definir qual legislação deve ser aplicada na rescisão de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária que não foram levados a registro em cartório: a Lei 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A decisão de afetar o tema sublinha a relevância e a complexidade da questão, que tem gerado divergências entre os colegiados de direito privado do STJ. A ministra Nancy Andrighi destacou a multiplicidade de recursos sobre o assunto e a urgência em fixar uma tese que possa orientar decisões futuras, proporcionando maior segurança jurídica para o mercado imobiliário e os consumidores.
A medida implica a suspensão de todos os processos pendentes que abordam a mesma matéria e nos quais já houve a interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, tanto em segunda instância quanto no próprio STJ. Essa suspensão visa evitar decisões conflitantes e garantir que a tese firmada no repetitivo seja aplicada de forma unificada em todo o país.
Entenda o impacto da decisão
Anteriormente, o STJ, no julgamento do Tema 1.095, já havia estabelecido que, em casos de rescisão por inadimplência de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a legislação aplicável seria a Lei 9.514/1997, por ser mais específica, afastando o CDC. No entanto, o cenário muda quando o registro da alienação fiduciária não foi efetivado.
A ausência de registro gera incerteza sobre a prioridade de aplicação das normas. Se o CDC for considerado aplicável, os compradores podem ter mais direitos em relação à restituição de valores em caso de rescisão, enquanto a Lei 9.514/1997 tende a favorecer a parte vendedora, com um rito mais célere para a consolidação da propriedade em caso de inadimplência. A definição dessa tese é crucial para advogados e operadores do direito que atuam com direito imobiliário e do consumidor, pois impacta diretamente a estratégia processual e o resultado das disputas.
A futura decisão do STJ promete trazer clareza para milhões de contratos imobiliários em todo o Brasil. Advogados e escritórios que lidam com um grande volume de processos de direito imobiliário podem se beneficiar de ferramentas de gestão processual para acompanhar de perto o andamento do Tema 1.420. Plataformas como a Tem Processo já oferecem soluções para esse tipo de desafio, otimizando o acompanhamento de prazos e a organização das informações.
Perspectivas e segurança jurídica para o setor
A unificação do entendimento do STJ sobre a alienação fiduciária não registrada é fundamental para a segurança jurídica de todas as partes envolvidas nas transações imobiliárias. Para os consumidores, a clareza sobre seus direitos e deveres em caso de rescisão sem registro da alienação fiduciária é essencial. Para as incorporadoras e instituições financeiras, a tese firmada trará previsibilidade e poderá influenciar a forma como os contratos são elaborados e as garantias executadas.
A expectativa é que a decisão ajude a reduzir a litigiosidade no país, ao estabelecer um precedente vinculante que deverá ser seguido por todas as instâncias inferiores. Essa medida é um passo importante para aprimorar o ambiente de negócios no setor imobiliário, garantindo a proteção dos direitos e a eficiência dos procedimentos legalmente estabelecidos.
Com informações publicadas originalmente no site stj.jus.br.
