Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. O caput elenca as responsabilidades primárias, enquanto os incisos detalham as ações específicas que o síndico deve desempenhar, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das atribuições mais relevantes (inciso II), conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade a essa regra, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o próprio síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação e substituição gera discussões doutrinárias sobre os limites da responsabilidade do síndico e do mandatário, especialmente em casos de má gestão ou omissão. A jurisprudência tem se debruçado sobre a validade dessas delegações e a necessidade de clareza na delimitação de poderes para evitar conflitos.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam com direito condominial devem estar atentos às nuances da representação e da delegação de poderes, bem como à correta observância das atribuições do síndico para evitar nulidades em atos jurídicos ou responsabilizações indevidas. A fiscalização do cumprimento da convenção e do regimento interno (inciso IV), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a prestação de contas (inciso VIII) são pontos cruciais que frequentemente geram litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, exigindo dos profissionais do direito uma atualização contínua para oferecer a melhor assessoria aos seus clientes, sejam síndicos, condôminos ou administradoras.
A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, é um tema recorrente, especialmente quando há negligência no cumprimento de suas obrigações, como a não realização do seguro da edificação (inciso IX) ou a omissão na cobrança de débitos condominiais. A doutrina majoritária entende que a responsabilidade é subjetiva, exigindo a comprovação de culpa ou dolo. No entanto, a complexidade da gestão condominial e a multiplicidade de atribuições demandam uma análise cuidadosa de cada caso concreto, ponderando a extensão dos poderes e deveres do síndico frente às expectativas e deliberações da assembleia de condôminos.
