Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e as responsabilidades desse gestor. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio em juízo (inciso II) e zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), são pilares da gestão condominial, visando a proteção dos interesses coletivos dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das funções mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em processos judiciais e administrativos. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico é o órgão executivo do condomínio, com poderes para praticar atos de gestão ordinária. Contudo, atos que impliquem alteração substancial do patrimônio ou que excedam a administração rotineira geralmente demandam aprovação assemblear, conforme a teoria da representação orgânica.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a necessidade de aprovação qualificada para certas decisões.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo condomínios, seja em ações de cobrança de cotas condominiais (inciso VII), em demandas por vícios construtivos ou em questões relacionadas à prestação de contas (inciso VIII). A correta compreensão das atribuições do síndico é vital para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando nulidades e responsabilizações indevidas. A omissão do síndico em cumprir suas obrigações, como a realização do seguro da edificação (inciso IX), pode gerar responsabilidade civil.
