Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a manutenção do patrimônio. A representação legal do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, exigindo do síndico não apenas capacidade administrativa, mas também discernimento jurídico para atuar em nome da coletividade.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a prestação de contas (inciso VIII) até a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), essenciais para a saúde financeira do condomínio. A obrigação de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) ressalta a natureza normativa desses documentos, que funcionam como a ‘constituição’ do condomínio. Uma discussão prática relevante reside na extensão desses poderes, especialmente quando o síndico atua em situações de emergência ou sem prévia deliberação assemblear, gerando debates sobre o excesso de poder ou a gestão temerária.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, flexibilizando a gestão e possibilitando a delegação de funções específicas. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa possibilidade de substabelecimento de poderes ou delegação de funções administrativas é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, mas exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias sobre a extensão da responsabilidade do síndico original em caso de atos praticados pelo delegado.
A jurisprudência tem se debruçado sobre a responsabilidade civil do síndico, especialmente em casos de omissão ou negligência no cumprimento de suas atribuições, como a não realização do seguro da edificação (inciso IX) ou a falta de diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A doutrina, por sua vez, discute a natureza jurídica do síndico – se mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio – o que tem implicações diretas na extensão de sua responsabilidade e nos limites de sua atuação. Para a advocacia, compreender a fundo o Art. 1.348 é vital para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio em litígios envolvendo gestão condominial, cobrança de cotas e responsabilidade civil.
