Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com implicações diretas na extensão de sua responsabilidade civil e criminal.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório. O § 1º e o § 2º trazem flexibilidade à gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Essa possibilidade de delegação de funções é crucial para a dinâmica condominial, especialmente em grandes empreendimentos.
A prática forense revela constantes discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, particularmente no que tange à sua legitimidade para propor ações judiciais sem prévia autorização assemblear, tema que gera divergências jurisprudenciais. O Superior Tribunal de Justiça, em diversas ocasiões, tem mitigado a exigência de autorização expressa para atos de mera gestão ou defesa de interesses comuns, desde que não impliquem em despesas extraordinárias ou alteração da destinação do bem. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação do inciso II, em conjunto com o § 2º, é um dos pontos de maior litigiosidade, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial e das atas de assembleia.
A responsabilidade do síndico por omissão ou má gestão é outro ponto nevrálgico, podendo ensejar sua destituição e a reparação de danos. A clareza das atribuições contidas no Art. 1.348 serve como baliza para a atuação do síndico e para a fiscalização por parte dos condôminos. Para a advocacia, compreender a fundo essas competências e suas nuances é fundamental para a defesa dos interesses de síndicos, condôminos e do próprio condomínio, seja em ações de cobrança, demandas por vícios construtivos ou litígios envolvendo a administração condominial.
