Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem administrativa e representativa, visando à manutenção e ao bom funcionamento da propriedade comum.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão do poder do síndico, especialmente no que tange à sua capacidade de representação. O inciso II, ao prever a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses comuns. Contudo, essa prerrogativa não é ilimitada, sendo condicionada aos atos necessários à defesa desses interesses, o que pode gerar discussões sobre a necessidade de autorização assemblear para certas demandas, especialmente as de maior vulto ou que impliquem em despesas extraordinárias. O § 1º e o § 2º, por sua vez, introduzem a possibilidade de delegação de poderes, seja pela assembleia a outra pessoa, seja pelo síndico a outrem, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, ressalvada disposição em contrário da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são fundamentais em litígios envolvendo condomínios, seja na defesa de interesses comuns, na cobrança de cotas condominiais (inciso VII), ou na responsabilização do síndico por atos de gestão. A observância do dever de prestar contas (inciso VIII) e de cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) são pontos nevrálgicos em muitas disputas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a inobservância dessas atribuições é uma das principais causas de conflitos condominiais, evidenciando a importância de uma gestão síndical transparente e em conformidade com a lei.
A responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou por atos que causem prejuízo ao condomínio ou aos condôminos, é um tema recorrente. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, no exercício de suas funções, age como mandatário do condomínio, devendo atuar com a diligência e a probidade exigidas. A ausência de seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar grave responsabilização em caso de sinistro. Assim, a advocacia deve estar atenta não apenas às competências expressas, mas também às responsabilidades implícitas e às nuances da gestão condominial.
