Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial, pois impacta diretamente a validade de atos e a responsabilidade civil do síndico.
As competências listadas nos incisos, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio em juízo ou fora dele (inciso II) e cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), são essenciais para o funcionamento regular da coletividade. O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses do condomínio, o que gera discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em demandas de maior vulto ou que impliquem em despesas extraordinárias. A jurisprudência, por vezes, exige a ratificação da assembleia para atos que excedam a mera administração ordinária.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo a delegação de poderes. O § 1º possibilita que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observadas as disposições da convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando debates sobre a extensão da sua culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, especialmente quando há falhas na prestação de contas (inciso VIII) ou na realização do seguro da edificação (inciso IX), que é uma obrigação legal inafastável.
A prática advocatícia exige atenção redobrada às nuances do Art. 1.348. A defesa de condôminos ou do próprio condomínio, seja em ações de cobrança de cotas (inciso VII), demandas por vícios construtivos ou conflitos internos, passa pela análise da regularidade dos atos do síndico e da observância de suas competências. A responsabilidade civil do síndico por atos omissivos ou comissivos que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros é um tema recorrente, exigindo do advogado o domínio das atribuições legais e das limitações impostas pela convenção e regimento interno.
