Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandatário dos condôminos e um órgão do próprio condomínio, com prevalência da primeira tese na doutrina e jurisprudência.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação legal do condomínio (inc. II), até a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V) e a realização do seguro da edificação (inc. IX). A representação judicial e extrajudicial (inc. II) é crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em litígios e negociações. A obrigação de prestar contas (inc. VIII) e cobrar as contribuições (inc. VII) são pilares da transparência e saúde financeira condominial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e observância da convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência administrativa, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre a responsabilidade civil em caso de atos ou omissões do preposto. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se debruça sobre a extensão da autonomia do síndico e os limites da ingerência assemblear.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa dos interesses de condôminos em disputas. Questões como a validade de atos praticados por síndicos sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade do síndico por má gestão ou omissão, e a interpretação das convenções condominiais em relação às competências e delegações, são temas recorrentes. A jurisprudência do STJ tem consolidado entendimentos sobre a legitimidade do síndico para propor ações em defesa do condomínio e a necessidade de aprovação assemblear para atos que extrapolem a gestão ordinária.
