Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal não apenas elenca as atribuições inerentes ao cargo, mas também estabelece os limites e as possibilidades de delegação de poderes, refletindo a complexidade da gestão condominial. A representação ativa e passiva do condomínio, prevista no inciso II, é um dos pilares da atuação do síndico, conferindo-lhe legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns.
Os incisos detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, como a convocação de assembleias (inciso I), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A obrigação de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e a segurança jurídica do condomínio. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que o síndico atua como um mandatário sui generis, cujos poderes derivam da lei, da convenção e das deliberações assembleares.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a desvirtuação da figura do síndico e a responsabilização por atos de terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade civil do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, em litígios envolvendo a conservação de áreas comuns e em discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é fundamental para a assessoria jurídica condominial, prevenindo conflitos e garantindo a boa gestão. A inobservância dessas atribuições pode acarretar a destituição do síndico e sua responsabilização civil e criminal, conforme a gravidade da conduta.
