Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial, pois impacta diretamente a validade de atos praticados e a responsabilidade civil do síndico.
O caput do artigo elenca as funções primárias, enquanto os incisos detalham as incumbências específicas. Dentre elas, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V). A representação do condomínio, em especial, é um ponto de constante debate, exigindo do síndico a prática de atos necessários à defesa dos interesses comuns, o que pode incluir a propositura de ações ou a celebração de acordos. A omissão ou o excesso no exercício dessas atribuições pode gerar responsabilidade, conforme a doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente apontado.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade e complexidade à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, no entanto, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre a extensão da culpa in eligendo e in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos varia conforme as peculiaridades de cada convenção condominial e a dinâmica das assembleias.
A prática advocatícia exige atenção redobrada às nuances do Art. 1.348. Questões como a validade de multas aplicadas (inc. VII), a regularidade da prestação de contas (inc. VIII) e a contratação de seguro da edificação (inc. IX) são fontes frequentes de litígios. A correta aplicação e interpretação dessas normas são fundamentais para a segurança jurídica das relações condominiais, evitando conflitos e garantindo a harmonia entre os condôminos e a gestão.
