Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção do patrimônio comum e à harmonia entre os condôminos. A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que impacta diretamente na propositura e defesa de ações judiciais.
Os incisos detalham as responsabilidades administrativas, como a convocação de assembleias (inciso I), o cumprimento e a fiscalização da convenção e do regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A doutrina e a jurisprudência têm debatido a natureza jurídica do síndico, ora como mandatário, ora como órgão executivo do condomínio, o que influencia a extensão de sua responsabilidade civil e criminal. A responsabilidade do síndico por atos de gestão é um tema recorrente, especialmente em casos de desvio de finalidade ou negligência.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com complexidades administrativas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de atos praticados pelo delegado. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é constantemente refinada pelos tribunais, que buscam equilibrar a autonomia condominial com a segurança jurídica dos condôminos e terceiros.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos às implicações práticas das competências do síndico, seja na elaboração de convenções e regimentos internos, na assessoria a síndicos e condôminos, ou na representação judicial em litígios envolvendo a gestão condominial. A análise da extensão dos poderes do síndico e dos limites da delegação é fundamental para evitar nulidades e garantir a validade dos atos praticados em nome do condomínio, protegendo os interesses de todos os envolvidos.
