Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. A norma visa garantir a representação legal do condomínio, a manutenção das áreas comuns e a execução das deliberações assembleares.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II), a comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos (inc. III), e o cumprimento da convenção e regimento interno (inc. IV). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inc. V), a elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), a prestação de contas (inc. VIII) e a realização do seguro da edificação (inc. IX) completam o rol de deveres. A natureza fiduciária da função do síndico impõe um dever de diligência e probidade, sendo sua atuação pautada pelo interesse coletivo.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou incapacidade do síndico. Já o § 2º autoriza a substabelecimento de poderes, total ou parcial, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade gera debates sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico, especialmente em casos de má gestão ou atos ilícitos praticados pelo preposto. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se debruça sobre a necessidade de clareza na convenção condominial para evitar litígios.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário do condomínio, com responsabilidade civil por atos que causem prejuízo aos condôminos ou ao próprio condomínio, seja por dolo ou culpa. A atuação do síndico, portanto, exige não apenas conhecimento das normas condominiais, mas também uma gestão transparente e eficaz. Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é crucial tanto na assessoria preventiva a condomínios e síndicos quanto na representação em litígios envolvendo a gestão condominial, como ações de prestação de contas ou de reparação de danos.
