Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio judicial e extrajudicialmente (inciso II) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), são essenciais para a manutenção da ordem e da propriedade coletiva.
A representação do condomínio, prevista no inciso II, é um ponto de grande relevância prática. O síndico atua como o porta-voz legal do ente despersonalizado, sendo o responsável por defender os interesses comuns em diversas esferas. A doutrina e a jurisprudência consolidam a ideia de que essa representação abrange tanto as ações de cobrança de cotas condominiais quanto a defesa em litígios envolvendo o condomínio. A omissão do síndico em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode gerar responsabilidade, conforme a teoria da perda de uma chance, caso o condomínio seja prejudicado pela falta de informação.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão eficiente, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo um tema que gera discussões sobre a responsabilidade civil do síndico e do delegado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se debruça sobre os limites da autonomia da vontade da assembleia e a extensão da responsabilidade do síndico.
A prática advocatícia demanda atenção especial às competências do síndico, pois a validade de atos jurídicos praticados em nome do condomínio depende da observância dessas prerrogativas. Questões como a cobrança de multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV) são fontes frequentes de litígios. A atuação do advogado, seja representando o condomínio, o síndico ou um condômino, exige profundo conhecimento dessas disposições para garantir a correta aplicação da lei e a defesa dos interesses em jogo.
