Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem administrativa e representativa, visando à manutenção do patrimônio comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses comuns, o que pode gerar discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em litígios de maior vulto. A doutrina e a jurisprudência têm se debruçado sobre a necessidade de autorização específica da assembleia para a propositura de certas ações, distinguindo-as dos atos de mera gestão ordinária. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que demonstra a flexibilidade do sistema e a soberania da vontade coletiva.
O § 2º introduz a possibilidade de o síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Essa delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou para um gestor profissional, é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, o que exige cautela na escolha do delegado e na fiscalização de suas atividades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsias em assembleias condominiais e em processos judiciais, especialmente no que tange à validade das deliberações e à extensão dos poderes delegados.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos à correta interpretação e aplicação dessas normas, tanto na elaboração de convenções e regimentos internos quanto na assessoria a síndicos e condôminos. A fiscalização do cumprimento das atribuições do síndico (incisos IV, V, VIII e IX) e a cobrança de contribuições (inciso VII) são pontos frequentes de conflito que demandam intervenção jurídica. A compreensão aprofundada do Art. 1.348 é, portanto, indispensável para a resolução de litígios e para a prevenção de problemas na gestão condominial.
