Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a valorização patrimonial. A doutrina majoritária entende que as competências listadas, embora extensas, não são exaustivas, podendo a convenção condominial ou a assembleia geral atribuir outras funções, desde que compatíveis com a natureza do cargo e não contrariem a lei.
Entre as atribuições mais relevantes, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, seja para cobrar cotas condominiais ou defender os interesses coletivos em litígios. O dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência da gestão e o direito dos condôminos à informação.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes é crucial para a otimização da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, o que gera discussões sobre a extensão da sua responsabilidade em caso de atos praticados por terceiros delegados.
A prática forense demonstra que a inobservância das competências do síndico pode gerar nulidades de atos ou, até mesmo, a sua responsabilização civil e criminal. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir que o síndico atue dentro dos limites de suas atribuições, sob pena de desvio de finalidade ou abuso de poder. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 é um ponto nevrálgico em muitos litígios condominiais, exigindo dos advogados um profundo conhecimento das nuances da legislação condominial e das particularidades de cada convenção.
