Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e as responsabilidades desse gestor. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da gestão condominial, garantindo a defesa dos interesses comuns e a manutenção da ordem.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade. Isso implica na capacidade de propor ações judiciais, defender o condomínio em litígios e celebrar contratos. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que essa representação é ampla, mas sempre vinculada aos interesses comuns e às deliberações assembleares. O inciso III, por sua vez, impõe ao síndico o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando a transparência na gestão.
Os incisos IV, V, VI, VII, VIII e IX detalham as funções administrativas e financeiras, como cumprir e fazer cumprir as normas internas, zelar pela conservação das áreas comuns, elaborar orçamentos, cobrar contribuições e multas, prestar contas e realizar o seguro da edificação. Essas atribuições são cruciais para a saúde financeira e estrutural do condomínio. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é importante para a gestão, mas exige cautela e observância das normas internas.
A discussão prática frequentemente gira em torno da extensão dos poderes do síndico e da necessidade de aprovação assemblear para determinados atos, especialmente aqueles que envolvem despesas extraordinárias ou alterações significativas na estrutura condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto constante de controvérsia em litígios condominiais. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão também é um tema relevante, podendo ser responsabilizado por negligência, imprudência ou imperícia no exercício de suas funções, gerando implicações significativas para a advocacia que atua na área de direito imobiliário e condominial.
