Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento das comunidades condominiais, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da gestão condominial, garantindo a ordem e a defesa dos direitos dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais cruciais do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações judiciais, defender o condomínio em litígios e celebrar contratos em nome da coletividade. A doutrina e a jurisprudência têm reiterado a importância dessa prerrogativa, mas também impõem limites, exigindo, por vezes, autorização assemblear para atos de maior vulto ou que impliquem disposição de bens. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, demonstrando a autonomia da vontade condominial.
O § 2º introduz a possibilidade de o síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência administrativa, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de profissionais especializados, como administradoras de condomínios. Contudo, a necessidade de aprovação assemblear resguarda os interesses dos condôminos, evitando decisões unilaterais que possam prejudicar a coletividade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsia em casos de responsabilidade civil do síndico.
Outras competências essenciais incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal que visa proteger o patrimônio comum contra sinistros. A inobservância dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil do síndico, tanto perante o condomínio quanto perante terceiros, o que exige dos advogados uma análise minuciosa da convenção, do regimento interno e das atas de assembleia para a defesa dos interesses de seus clientes.
