Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais cruciais do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, responsável por defender seus interesses em diversas esferas. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas, como a necessidade de um procurador com expertise em determinada área. O § 2º, por sua vez, autoriza a delegação de poderes ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção, o que confere flexibilidade à gestão, mas exige cautela e transparência.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A jurisprudência tem se inclinado a reconhecer a autonomia da vontade da assembleia, desde que não contrarie a lei ou a convenção. Por exemplo, a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) é uma atribuição direta, mas a imposição de multas por infrações graves pode exigir um processo interno que garanta o contraditório e a ampla defesa. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos pode variar conforme as particularidades de cada convenção condominial e as decisões judiciais regionais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. A correta aplicação das competências do síndico evita litígios e garante a regularidade da gestão. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com o Código Civil, é essencial para determinar os limites de atuação do síndico e a validade de suas decisões, especialmente em temas como a realização de obras, a contratação de serviços e a gestão de conflitos.
