Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção, conservação e representação do condomínio. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, agindo em nome e por conta dos condôminos, conforme a doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada.
As competências elencadas nos incisos, como convocar assembleias (inc. I), representar o condomínio judicial e extrajudicialmente (inc. II), e cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV), são essenciais para a gestão. O inciso III, ao exigir o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforça a transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões sensíveis. A realização do seguro da edificação (inc. IX) é uma obrigação de grande relevância, visando à proteção patrimonial do condomínio.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação de funções ou representação é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, salvo expressa exoneração.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a observância das competências e dos limites impostos pela convenção e pela lei, sob pena de nulidade dos atos. Para a advocacia, a análise minuciosa da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com o Art. 1.348, é imperativa na defesa dos interesses de síndicos, condôminos ou do próprio condomínio. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, exigindo dos profissionais do direito uma atualização contínua sobre a matéria.
