Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e o patrimônio dos condôminos. A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo-lhe legitimidade para defender os interesses coletivos.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), até a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que o síndico atua como um mandatário dos condôminos, cujos atos devem sempre visar ao bem-estar e à manutenção do condomínio. Controvérsias surgem, por exemplo, na extensão dos poderes de representação em ações judiciais que envolvam direitos individuais dos condôminos, exigindo análise cuidadosa do caso concreto.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou necessidade de especialização. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo ele o garantidor da boa gestão. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da extensão dessa delegação e a necessidade de aprovação assemblear são temas recorrentes em litígios condominiais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável, pois podem complementar ou, em alguns casos, restringir as atribuições legais do síndico, desde que não contrariem a lei. A atuação do advogado é crucial tanto na prevenção de conflitos, por meio da elaboração e revisão de documentos condominiais, quanto na resolução de litígios envolvendo a gestão do síndico, a validade de suas decisões e a responsabilização por atos ou omissões.
