Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do coletivo. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção do patrimônio comum e à harmonia entre os condôminos. A norma reflete a preocupação do legislador em conferir ao síndico poderes e deveres que garantam a eficiência da gestão, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II).
A análise dos incisos revela a amplitude das responsabilidades do síndico. O inciso II, por exemplo, confere-lhe a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns, o que é crucial em litígios envolvendo o condomínio. Já o inciso VII, ao permitir a cobrança de contribuições e multas, instrumentaliza o síndico para a gestão financeira e disciplinar. Contudo, a doutrina e a jurisprudência frequentemente debatem os limites dessa representação, especialmente em casos que envolvem direitos individuais dos condôminos ou a necessidade de autorização assemblear específica para atos de disposição.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é frequentemente objeto de controvérsia em assembleias, exigindo dos advogados uma análise cuidadosa da convenção condominial e das atas.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é constantemente invocado em ações de cobrança de condomínio, demandas por vícios construtivos em áreas comuns, ou em litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por atos de gestão. A responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou por atos que excedam seus poderes, é um tema recorrente. A compreensão aprofundada das competências e dos limites impostos por este artigo é, portanto, indispensável para a atuação eficaz no direito condominial, tanto na assessoria preventiva quanto na contenciosa.
