Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos.
A norma também aborda a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos, por exemplo. A doutrina diverge sobre a natureza jurídica dessa delegação: seria uma substituição de mandato ou uma mera delegação de tarefas? A jurisprudência, por sua vez, tem se inclinado a reconhecer a validade da delegação, desde que observados os requisitos legais e convencionais.
Outras competências fundamentais incluem a convocação de assembleias (inciso I), o cumprimento e fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A omissão do síndico em qualquer dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil, conforme a gravidade da conduta e os prejuízos causados ao condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente gera discussões sobre a extensão dos deveres fiduciários do síndico e os limites de sua atuação.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, em litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por má gestão ou omissão, e em discussões sobre a validade de deliberações assembleares. A análise da convenção de condomínio e do regimento interno é indispensável, pois estes documentos podem detalhar ou complementar as atribuições do síndico, desde que não contrariem a lei. A compreensão aprofundada deste artigo é vital para advogados que atuam no direito imobiliário e condominial, permitindo uma assessoria jurídica eficaz tanto para síndicos quanto para condôminos.
