Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a valorização patrimonial. A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, exigindo do síndico não apenas capacidade administrativa, mas também discernimento jurídico.
As competências listadas, como convocar assembleias (inciso I), cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), demonstram a amplitude de suas responsabilidades. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado o caráter de mandatário legal do síndico, cujos atos vinculam o condomínio, desde que praticados dentro dos limites de suas atribuições. Contudo, a delegação de poderes, prevista no § 2º, é um ponto de discussão relevante, pois permite ao síndico transferir, total ou parcialmente, funções administrativas ou de representação, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Isso abre espaço para a profissionalização da gestão condominial, com a contratação de administradoras ou subsíndicos.
O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em lugar do síndico, o que pode ocorrer em situações de vacância ou impedimento. Essa flexibilidade é crucial para a continuidade da gestão, evitando lacunas administrativas. A prática forense revela que a má gestão ou o descumprimento das atribuições do síndico são fontes frequentes de litígios condominiais, desde ações de prestação de contas (inciso VIII) até demandas por cobrança de multas (inciso VII). A responsabilidade civil do síndico, por atos de má-fé, negligência ou imprudência, é um tema recorrente na jurisprudência, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da conduta e das deliberações assembleares.
Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação do Art. 1.348 deve sempre considerar o princípio da autonomia privada condominial, manifestada na convenção e no regimento interno. As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos, a fim de evitar conflitos, até a atuação em processos judiciais envolvendo a validade de atos do síndico, a cobrança de cotas condominiais ou a responsabilização por danos. A compreensão aprofundada das nuances deste artigo é essencial para a defesa eficaz dos interesses de qualquer parte envolvida na vida condominial.
