Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as balizas de atuação do síndico e, por consequência, os limites de sua responsabilidade civil e criminal. A norma visa garantir a boa gestão do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos.
O caput elenca as atribuições primárias, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), o dever de informar sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). É crucial notar a amplitude da representação, que confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns, conforme pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre litígios pode configurar falha grave na gestão.
Os incisos V a IX detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, desde a conservação das áreas comuns e prestação de serviços (inciso V), até a elaboração orçamentária (inciso VI), cobrança de contribuições e multas (inciso VII), prestação de contas (inciso VIII) e a contratação de seguro da edificação (inciso IX). O § 1º e o § 2º introduzem a possibilidade de delegação de poderes, seja pela assembleia investindo outra pessoa na representação, seja pelo síndico transferindo poderes ou funções administrativas, sempre com aprovação assemblear, salvo disposição diversa da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre a extensão e os limites da delegação, especialmente em relação à responsabilidade do síndico original.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo responsabilidade do síndico, cobrança de cotas condominiais, impugnação de assembleias e questões de gestão. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é essencial para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos, evitando nulidades e garantindo a validade dos atos praticados. A doutrina diverge, por vezes, sobre a natureza jurídica da representação do síndico, se mandatária ou orgânica, com implicações diretas na extensão de seus poderes e na sua responsabilidade pessoal.
