Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns. O caput elenca as atribuições primárias, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais importantes do síndico, conforme o inciso II. Essa atribuição confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses coletivos, o que frequentemente gera discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que, para atos de mera gestão e defesa dos interesses comuns, a autorização assemblear é dispensável, mas para atos que impliquem disposição de bens ou oneração significativa, a deliberação da assembleia é imperativa. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto recorrente de controvérsia em litígios condominiais.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a eficiência administrativa, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. A doutrina aponta que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, configurando uma responsabilidade solidária em muitos casos.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é constantemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, ações de prestação de contas, e em litígios envolvendo a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é vital para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando nulidades e responsabilizações indevidas. A gestão condominial, portanto, exige um profundo conhecimento deste artigo e de suas implicações, bem como das nuances da convenção e do regimento interno.
