Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais para a gestão condominial, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII). A norma visa garantir a ordem, a conservação e a boa convivência nas propriedades horizontais, sendo fundamental para a segurança jurídica e financeira do condomínio.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Contudo, a doutrina e a jurisprudência debatem os limites dessa representação, especialmente em casos que envolvem interesses individuais de condôminos ou atos que excedam a mera administração ordinária. O § 1º e o § 2º trazem flexibilidade, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes, desde que com aprovação assemblear e observância da convenção. Essa delegação de poderes é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos às nuances da responsabilidade civil do síndico, que pode ser acionada por atos de má gestão ou omissão no cumprimento de suas atribuições. A correta interpretação dos incisos, como o dever de diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V) e prestar contas anualmente (inciso VIII), é vital para a defesa de síndicos ou para a propositura de ações contra eles. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a conformidade com estas disposições é um dos pilares para evitar litígios e garantir a harmonia condominial.
A controvérsia surge, por exemplo, na interpretação do inciso III, que exige do síndico o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos. A omissão pode gerar responsabilização, mas o que configura “imediato conhecimento” é objeto de análise casuística. A jurisprudência tem se inclinado a exigir uma comunicação célere e eficaz, que permita à assembleia tomar as decisões pertinentes. A gestão de conflitos condominiais e a assessoria jurídica preventiva são, portanto, ferramentas indispensáveis para síndicos e condôminos, visando a aplicação correta e a mitigação de riscos decorrentes das complexas relações condominiais.
