Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo as balizas de atuação do síndico e, por conseguinte, os limites de sua responsabilidade civil e criminal. A norma visa garantir a gestão eficiente do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos, sendo um pilar do Direito Condominial.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas em sua essência, mas admitem flexibilizações e delegações. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, o que implica em sua legitimidade para propor ações ou defender os interesses coletivos. Já o § 2º permite a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa possibilidade de delegação é crucial para condomínios de grande porte ou com gestão complexa, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que atos que extrapolam a mera administração ordinária, como grandes obras ou alienação de bens comuns, exigem deliberação dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação do Art. 1.348 deve sempre considerar o princípio da autonomia da vontade condominial, expressa na convenção e nas deliberações assembleares. A prática advocatícia exige atenção redobrada à convenção do condomínio e ao regimento interno, pois estes podem detalhar ou restringir as competências do síndico, gerando controvérsias sobre a legalidade de suas ações.
A responsabilidade do síndico é um tema sensível, especialmente no que tange à sua obrigação de prestar contas (inciso VIII) e de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III). A omissão ou a má-fé na gestão pode ensejar a responsabilização pessoal do síndico, seja por perdas e danos ou por outras sanções. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são, portanto, essenciais para a segurança jurídica de todos os envolvidos na vida condominial, desde o síndico até os condôminos.
