Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da administração condominial, garantindo a defesa dos direitos e a execução das deliberações coletivas.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das funções mais críticas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de ajuizar ações, defender o condomínio em litígios e praticar atos negociais em nome da coletividade. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário legal do condomínio, cujos poderes são definidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência e a necessidade de participação dos condôminos nas decisões relevantes.
Os incisos IV a IX detalham outras responsabilidades essenciais, como cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar as contribuições e multas (inciso VII), prestar contas anualmente (inciso VIII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX). Estas atribuições visam à manutenção do patrimônio comum e à harmonia social. Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes do síndico para ajuizar ações sem prévia autorização assemblear, especialmente em casos de urgência ou de cobrança de cotas condominiais, tema que gera divergências interpretativas e decisões judiciais variadas.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Essa possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo crucial a análise da convenção condominial para verificar eventuais restrições. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos deve sempre buscar o equilíbrio entre a eficiência administrativa e a soberania da assembleia de condôminos, evitando abusos ou omissões que possam gerar responsabilidade civil do síndico.
