Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as atribuições essenciais para a gestão da propriedade comum, conferindo ao síndico poderes de representação e execução. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a teoria do mandato e a do órgão, mas prevalece o entendimento de que atua como representante legal do condomínio, com deveres fiduciários perante os condôminos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). A representação judicial e extrajudicial é fundamental para a defesa dos interesses comuns, implicando a necessidade de o síndico agir com diligência e probidade. A omissão na cobrança de débitos, por exemplo, pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico da responsabilidade pela fiscalização e supervisão dos atos delegados.
Outras atribuições relevantes incluem o cumprimento e a fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um pilar da transparência e da boa-fé na gestão condominial, permitindo aos condôminos fiscalizar a aplicação dos recursos. A inobservância dessas competências pode acarretar a destituição do síndico e até mesmo sua responsabilização civil e criminal, a depender da gravidade da conduta.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital tanto na assessoria a síndicos e condomínios quanto na representação de condôminos em litígios. A análise das atribuições e dos limites de atuação do síndico é frequente em ações de prestação de contas, destituição de síndico, cobrança de cotas condominiais e indenizatórias. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e suas interconexões, a interpretação desses dispositivos deve sempre considerar a convenção condominial e o regimento interno, que podem detalhar ou complementar as competências legais.
