Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A representação judicial e extrajudicial é crucial, conferindo ao síndico legitimidade para atuar em nome da coletividade, seja em ações de cobrança, defesa de direitos ou em procedimentos administrativos. A diligência na conservação das áreas comuns e a prestação de serviços (inciso V) reforçam o caráter de gestor do síndico, que deve zelar pelo bem-estar e pela segurança dos moradores.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações aos poderes do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a transferência total ou parcial de poderes, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para um subsíndico ou para uma administradora, é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a importância do cumprimento rigoroso das atribuições do síndico, sob pena de responsabilização civil e até criminal, em casos de omissão ou má-fé. A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres inafastáveis, essenciais para a transparência e a proteção patrimonial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem se consolidado no sentido de proteger a coletividade condominial, exigindo do síndico uma conduta proativa e diligente.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados por síndicos sem a devida aprovação assemblear, a extensão da responsabilidade civil do síndico e a interpretação das cláusulas da convenção condominial são temas recorrentes. A análise das competências e dos limites de atuação do síndico é fundamental para a prevenção de litígios e para a defesa dos interesses de todas as partes envolvidas na complexa dinâmica condominial.
