Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece o rol de atribuições inerentes ao cargo, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, sendo majoritariamente compreendido como um mandatário da coletividade condominial, cujos poderes são conferidos pela convenção e pelas deliberações assembleares.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Contudo, essa representação não é ilimitada, devendo sempre visar à defesa dos interesses comuns dos condôminos. O § 1º e o § 2º trazem importantes flexibilizações: o primeiro permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o segundo autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e ausência de vedação na convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente para administradoras profissionais, é crucial para a gestão eficiente de grandes condomínios.
Discussões práticas frequentemente surgem quanto aos limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à necessidade de aprovação assemblear para atos de maior vulto. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir dentro dos limites de seus poderes, sob pena de responsabilização civil. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fundamental, garantindo a transparência e a fiscalização da gestão pelos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação desses incisos são vitais para evitar litígios e garantir a harmonia condominial.
Para a advocacia, o Art. 1.348 é um pilar na consultoria e no contencioso condominial. Advogados devem orientar síndicos sobre a extensão de suas atribuições e os riscos de excesso de poder ou omissão, bem como auxiliar condôminos na fiscalização da gestão. A correta interpretação da convenção e do regimento interno, em conjunto com este artigo, é essencial para a resolução de conflitos e para a propositura ou defesa em ações judiciais que envolvam a administração do condomínio, como cobrança de cotas condominiais ou ações de prestação de contas.
