Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com ressalvas quanto à sua irrevogabilidade durante o período de gestão.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação, tanto ativa quanto passiva, em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações judiciais. A obrigatoriedade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da gestão participativa.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, demonstrando a soberania da coletividade condominial. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, desde que observados os requisitos legais e convencionais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem gerado diversas discussões jurisprudenciais sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, especialmente em casos de negligência na conservação (inciso V) ou na cobrança de contribuições (inciso VII). A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico responde por perdas e danos causados por sua gestão, seja por dolo ou culpa, conforme a teoria da responsabilidade subjetiva. A obrigação de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são pilares para a segurança jurídica e financeira do condomínio, sendo a inobservância dessas normas passível de sanções e responsabilização.
