Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera representação, englobando deveres de diligência, fiscalização e execução, fundamentais para a harmonia e funcionalidade da vida condominial.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em ações de cobrança de cotas condominiais, ações possessórias e outras demandas que envolvam o condomínio, o que exige do profissional do direito uma análise cuidadosa da procuração e dos limites de sua atuação. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações à regra geral. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras, mas sempre sob o crivo da assembleia, que detém a soberania condominial. A doutrina e a jurisprudência têm debatido os limites dessa delegação, especialmente quanto a atos que demandam a pessoalidade da função do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é um pilar para a propositura ou defesa em ações envolvendo condomínios, seja na contestação de atos do síndico, na cobrança de cotas ou na discussão sobre a validade de deliberações assembleares. A análise detalhada das atribuições e dos limites de atuação do síndico é crucial para a correta orientação dos clientes, sejam eles condôminos, síndicos ou administradoras. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se interliga com as normas da convenção e do regimento interno, exigindo uma visão holística do microssistema condominial. A compreensão aprofundada deste artigo é, portanto, indispensável para a atuação eficaz no direito imobiliário condominial.
