Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), abrangendo tanto a esfera judicial quanto a extrajudicial. A importância do síndico reside na sua função de gestor dos interesses comuns, garantindo a ordem, a conservação e a prestação de serviços essenciais aos condôminos.
A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade. Contudo, essa representação não é ilimitada, exigindo, em certos casos, autorização assemblear para atos de maior envergadura ou que impliquem disposição patrimonial. O dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões sensíveis. A fiscalização da convenção e do regimento interno (inciso IV) é crucial para a convivência harmônica e a manutenção da disciplina condominial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, flexibilizando a figura do síndico em situações específicas. Já o §2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, permitindo que o síndico se concentre em questões estratégicas enquanto outras tarefas são executadas por profissionais especializados, como administradoras de condomínios.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram diversas discussões, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e à necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. A jurisprudência tem se debruçado sobre temas como a validade de contratos celebrados pelo síndico sem prévia autorização, a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão e a extensão do dever de prestar contas (inciso VIII). Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a responsabilidade do síndico é um ponto de constante debate, exigindo dos advogados uma compreensão aprofundada das nuances legais e das deliberações assembleares.
Outras competências, como a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), são pilares da administração condominial. A omissão ou o descumprimento dessas atribuições pode acarretar a responsabilização do síndico, seja por negligência ou má-fé. A advocacia condominial exige, portanto, um conhecimento aprofundado dessas disposições para orientar síndicos e condôminos, prevenindo litígios e garantindo a correta aplicação da lei.
