Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal agente de gestão e representação da coletividade condominial. Este dispositivo legal, fundamental para a organização da vida em condomínio, estabelece um rol de competências que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera execução de tarefas, exigindo uma atuação diligente e responsável.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação processual do condomínio pelo síndico é um ponto crucial, conforme pacificado pela jurisprudência, que exige a sua regularidade para a validade dos atos processuais. Além disso, a fiscalização e o cumprimento da convenção e do regimento interno (inciso IV) são pilares para a manutenção da ordem e da harmonia condominial.
O dispositivo também aborda a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos, por exemplo. Contudo, a responsabilidade do síndico por atos de gestão permanece, exigindo supervisão adequada.
Outras atribuições relevantes incluem a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A inadimplência condominial, por exemplo, é um desafio constante, e a prerrogativa de cobrança do síndico é essencial para a saúde financeira do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses incisos frequentemente geram discussões sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos, especialmente aqueles que envolvem despesas extraordinárias ou alterações substanciais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável, tanto na assessoria a síndicos e condôminos quanto na atuação em litígios condominiais. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a extensão de sua responsabilidade civil e criminal, e a correta interpretação das disposições da convenção e do regimento interno à luz deste artigo, são temas recorrentes. A gestão condominial, portanto, exige não apenas conhecimento jurídico, mas também uma visão estratégica para prevenir conflitos e garantir a eficiência administrativa.
