Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a corrente majoritária inclinando-se para a representação legal, conforme o inciso II.
Entre as competências destacadas, a convocação de assembleias (inciso I) e a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) são pilares da sua atuação, conferindo-lhe legitimidade para agir em nome da coletividade, inclusive em juízo. A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões de maior impacto. A fiscalização do cumprimento das normas internas (inciso IV) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) são cruciais para a manutenção da ordem e do valor do imóvel.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania do órgão deliberativo. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com síndicos que necessitam de auxílio especializado, como a contratação de administradoras de condomínios. A jurisprudência tem sido rigorosa quanto à necessidade de aprovação assemblear para a validade de tais delegações, evitando abusos de poder.
A gestão financeira, com a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), é fundamental para a saúde econômica do condomínio. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever inafastável, garantindo a fiscalização pelos condôminos. Por fim, a realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida protetiva essencial, de caráter obrigatório, conforme o Art. 1.346 do Código Civil, resguardando o patrimônio contra sinistros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e interpretação desses dispositivos são cruciais para evitar litígios e garantir a eficiência da administração condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é indispensável. A atuação do advogado pode envolver desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos, na elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, até a representação em ações judiciais envolvendo cobrança de cotas condominiais, responsabilidade civil do síndico ou impugnação de assembleias. A responsabilidade do síndico, seja ela civil ou criminal, por omissão ou prática de atos que violem seus deveres, é um campo fértil para discussões e litígios, exigindo do profissional do direito uma análise minuciosa das particularidades de cada caso.
