Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A norma reflete a importância do síndico como elo entre a coletividade e o ordenamento jurídico, conferindo-lhe poderes e responsabilidades que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Esta função implica a capacidade de defender os interesses comuns, o que pode gerar discussões sobre os limites de sua atuação, especialmente em litígios que envolvam questões complexas ou de grande impacto financeiro. O síndico deve, ainda, cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelando pela conservação das áreas comuns (inciso V) e pela prestação de serviços essenciais, o que demanda uma gestão atenta e proativa.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a centralização excessiva. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade, contudo, exige cautela e transparência, sendo fundamental a análise da convenção condominial para evitar nulidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos pode variar significativamente, dependendo das particularidades de cada condomínio e das decisões assembleares.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é crucial para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência, e a extensão de seus poderes em situações emergenciais são temas recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário da coletividade, devendo pautar suas ações pela boa-fé e pelo interesse comum, prestando contas anualmente (inciso VIII) e sempre que exigido.
